يطبق التسجيل العيني للعقار في المملكة تدريجيا على المناطق العقارية التي تعلنها الهيئة العامة للعقار، ويلتزم ملاك العقارات الواقعة داخل المنطقة المعلنة بتقديم طلبات التسجيل خلال المدة المحددة في الإعلان. ويعد التخلف عن تقديم الطلب خلال هذه المدة مخالفة قد يترتب عليها فرض غرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال.
ولا يقتصر التسجيل العيني على إصدار وثيقة ملكية جديدة، بل تنشأ بموجبه صحيفة مستقلة للعقار تتضمن موقعه وحدوده ومساحته وأوصافه، وما يرد عليه من حقوق وقيود والتزامات. ولذلك تبرز أهمية تقديم الطلب في موعده، ومراجعة بيانات العقار بعد تسجيله، واتخاذ الإجراء النظامي عند وجود خطأ أو تعارض قبل أن يكتسب التسجيل الحجية المطلقة.
أولا: ما المقصود بالتسجيل العيني للعقار؟
يقصد بالتسجيل العيني جعل العقار نفسه أساسا لقيد الحقوق العقارية، بدلا من الاقتصار على تسجيل المحررات والتصرفات التي يجريها الأشخاص بشأنه.
أما التسجيل العيني الأول فهو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري وفقا للإجراءات المنصوص عليها في النظام ولائحته التنفيذية.
وينشأ لكل عقار عند تسجيله رقم مميز وصحيفة عقارية مستقلة، تدون فيها بيانات موقعه وحدوده ومساحته وأوصافه، والحقوق العينية والالتزامات والقيود المرتبطة به، وما يطرأ عليها من تغييرات. ويصدر بناء على السجل صك تسجيل الملكية، وهو الوثيقة التي تثبت بيانات العقار ومالكه والحقوق والالتزامات المقيدة عليه.
ثانيا: هل التسجيل العيني إلزامي لجميع العقارات؟
يسري نظام التسجيل العيني للعقار من حيث الأصل على جميع العقارات الواقعة في إقليم المملكة، إلا أن تطبيقه العملي يتم على مراحل من خلال تحديد مناطق عقارية وإعلانها تباعا.
وتحدد الهيئة العامة للعقار المنطقة العقارية بقرار يبين موقعها وحدودها بدقة، والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، وطريقة تقديم الطلبات. أما العقارات التي لا تقع في المناطق العقارية المعلنة، فيستمر توثيقها وفقا لنظم توثيق العقار المعمول بها إلى حين إعلان المنطقة الواقعة فيها.
وبناء على ذلك، لا يكون جميع ملاك العقارات مطالبين بالتسجيل في وقت واحد، وإنما يبدأ الالتزام بتقديم الطلب عند دخول العقار ضمن منطقة عقارية معلنة وبدء المدة المحددة للتسجيل فيها.
كما أجاز النظام لملاك العقارات الواقعة خارج المناطق المعلنة طلب تسجيل عقاراتهم، وفقا للشروط والضوابط الواردة في اللائحة التنفيذية.
ثالثا: كيف يعرف المالك أن عقاره أصبح مشمولا بالتسجيل؟
يجب أن يتضمن إعلان المنطقة العقارية البيانات الأساسية الآتية:
- رقم قرار تحديد المنطقة العقارية وتاريخه.
- موقع المنطقة وحدودها بصورة دقيقة.
- خارطة توضيحية للمنطقة.
- طريقة استقبال طلبات التسجيل العيني الأول.
- بداية المدة المحددة لتقديم الطلبات ونهايتها.
- دعوة الملاك وأصحاب الحقوق العينية إلى تقديم طلباتهم خلال المدة المحددة.
ويجوز نشر الإعلان عبر منصة السجل العقاري، أو الجريدة الرسمية وإحدى الصحف اليومية الصادرة في منطقة العقار، أو حسابات الهيئة الرسمية، أو اللوحات الموضوعة في مداخل المنطقة العقارية، بحسب ما يحدده قرار الإعلان.
وتوفر منصة السجل العقاري خدمات الاطلاع على المناطق العقارية المعلنة وقوائم العقارات، إلى جانب خدمة التسجيل العيني الأول. ومن الأفضل ألا يكتفي المالك بانتظار وصول رسالة نصية، بل يتحقق من المنصة دوريا، ولا سيما إذا كان يملك عقارات متعددة أو عقارات لا يستخدمها بصورة مستمرة.
ويجب كذلك التحقق من حدود المنطقة على الخارطة، وعدم الاعتماد على اسم الحي وحده؛ فقد يشمل الإعلان الحي كاملا أو أجزاء محددة منه.
رابعا: ما شروط التسجيل العيني الأول؟
يشترط النظام لتسجيل العقار غير المملوك للدولة شرطان أساسيان:
- أن يكون للعقار صك ملكية مستوف للمتطلبات النظامية.
- أن يكون العقار مكتمل البيانات الجيومكانية.
ويقصد بالبيانات الجيومكانية المعلومات المساحية التي تحدد موقع العقار وحدوده وأطواله ومساحته وإحداثياته، وفق المعايير الفنية المعتمدة.
وتتولى الجهة المختصة إجراء الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل، ويجوز لها الاعتماد على البيانات المساحية المعتمدة والمتوافرة لدى الجهات المختصة متى استوفت المتطلبات المقررة.
وعليه، فإن وجود صك ملكية لا يكفي بمفرده لإتمام التسجيل، بل يجب أن يكون الصك مستوفيا للمتطلبات النظامية، وأن تكون بيانات العقار قابلة للمطابقة مع موقعه وحدوده في الطبيعة.
خامسا: ما المستندات المطلوبة للتسجيل؟
يقدم طلب التسجيل العيني الأول من صاحب الشأن أو ممن يمثله نظاما، ويرفق به ما يثبت الملكية والحقوق العينية الواردة على العقار.
ومن البيانات والمستندات التي قد يتطلبها التسجيل، بحسب طبيعة العقار وحالته:
- رقم صك الملكية وتاريخه ومصدره.
- الوثائق المثبتة للحقوق العينية الواردة على العقار، إن وجدت.
- المخططات الهندسية المتعلقة بالعقار.
- رخص البناء أو الهدم أو التعديل.
- ضمانات البناء ووثائق التأمين.
- أي مستندات أخرى تتصل بوصف العقار أو الحقوق والالتزامات المقيدة عليه.
ولا يعني ذلك وجوب تقديم جميع هذه المستندات في كل طلب؛ فالمتطلبات تختلف بحسب حالة العقار. فالأرض الفضاء، مثلا، لا يتطلب تسجيلها وجود رخصة بناء ما دام لا يوجد عليها بناء.
وتوضح خدمة التسجيل العيني الأول أن تقديم الطلب إلكترونيا يمر بالدخول عبر النفاذ الوطني، وإدخال بيانات العقار، والتحقق من معلوماته الجيومكانية، ثم مراجعة الطلب وإرفاق الوثائق الداعمة عند الحاجة.
سادسا: ما خطوات التسجيل العيني الأول؟
يمكن تلخيص رحلة التسجيل في الخطوات الآتية:
- إعلان المنطقة العقارية وتحديد مدة التسجيل.
- تقديم المالك أو ممثله النظامي طلب التسجيل.
- إرفاق صك الملكية والمستندات المؤيدة للطلب.
- التحقق من بيانات العقار والحقوق الواردة عليه.
- إجراء الأعمال المساحية ومطابقة البيانات الجيومكانية.
- اعتماد التسجيل وإصدار صك تسجيل الملكية.
- نشر العقار ضمن قوائم العقارات المسجلة عينا.
ويشعر مقدم الطلب برقم طلبه وتاريخ ووقت تقديمه. وإذا قدم الطلب ناقصا، يعاد إلى مقدمه لاستكمال النواقص خلال ثلاثين يوما، ويعد الطلب كأن لم يكن إذا لم تستكمل المستندات المطلوبة خلال هذه المدة.
سابعا: ماذا لو اختلفت مساحة العقار أو حدوده عن الصك؟
قد تظهر أثناء الأعمال المساحية فروق بين المساحة أو الحدود الواردة في صك الملكية وبين وضع العقار في الطبيعة.
وقد حددت اللائحة التنفيذية نسبا معينة للاختلافات المساحية المغتفرة، تختلف بحسب تصنيف المنطقة العقارية، سواء كانت منطقة حضرية أو عشوائية أو من المناطق الأخرى. فإذا كان الاختلاف ضمن النسب والحدود المقررة، طبقت الأحكام الواردة في اللائحة بشأن تسجيل المساحة.
وإذا انتهت إجراءات التسجيل إلى أن مساحة العقار أقل من المساحة الواردة في الصك، فلا يعتمد التسجيل على المساحة الناقصة إلا بعد موافقة ذوي الشأن، مع مراعاة النسب المساحية المغتفرة نظاما.
أما إذا ظهر تداخل أو ازدواج بين صكوك ملكية مقدمة بشأن العقار نفسه، ولم يتفق الملاك على معالجة التعارض، فتوقف إجراءات التسجيل العيني الأول ويرفض التسجيل، ويكون لذوي الشأن سلوك طريق التظلم أو اللجوء إلى المحكمة المختصة بحسب طبيعة النزاع.
ولهذا ينبغي للمالك ألا يوافق على أي تغيير جوهري في المساحة أو الحدود قبل التحقق من أثره في ملكيته وفي حقوق العقارات المجاورة.
ثامنا: هل التسجيل العيني الأول مجاني؟
نعم. نص النظام صراحة على مجانية إجراءات التسجيل العيني الأول.
ولا يمنع ذلك من استيفاء مقابل مالي عن بعض خدمات التسجيل العقاري الأخرى وفقا للجدول المعتمد، إلا أن تسجيل العقار لأول مرة في السجل العقاري لا يترتب عليه مقابل مالي.
تاسعا: ما البيانات التي تتضمنها صحيفة العقار؟
تنشأ لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل العقاري، وتتضمن بحسب حالته بيانات متعددة، من أبرزها:
- رقم العقار.
- موقعه وبياناته التخطيطية.
- حدوده وأطواله ومساحته.
- رقم صك التملك السابق وتاريخه ومصدره.
- أصحاب الحقوق العينية ونسب تملكهم.
- أوصاف المباني والمنشآت والملحقات الثابتة.
- الرخص المتعلقة بالعقار واستعمالاته.
- تاريخ التسجيل العيني الأول وتاريخ نشره.
- الحقوق والالتزامات والقيود المانعة من التصرف.
- الأحكام والتأشيرات القضائية المتعلقة بالعقار.
- الخارطة النهائية وإحداثيات العقار.
- المستندات والمخططات ووثائق التأمين المرتبطة به.
ويصدر صك تسجيل الملكية بناء على بيانات هذه الصحيفة، متضمنا رقم العقار وبيانات مالكي الحقوق العينية وحدوده ومساحته وموقعه وأوصافه وما يتبعه من حقوق والتزامات.
عاشرا: ما الأثر القانوني للتسجيل العيني؟
قرر النظام أن للسجل العقاري حجية مطلقة في الإثبات، وأنه يعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة دون الحاجة إلى بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا بسبب خطأ كتابي أو تزوير.
غير أن التسجيل العيني الأول لا يكتسب هذه الحجية المطلقة بمجرد صدور صك تسجيل الملكية، إذ تعد الجهة المختصة قوائم بالعقارات المسجلة وتنشرها، متضمنة رقم العقار وموقعه ومساحته وبياناته التخطيطية.
ويكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينا، بحسب المدة التي تحددها الجهة المختصة في قرار إعلان المنطقة العقارية. ولذلك فمدة الاعتراض ليست بالضرورة سنة كاملة في جميع المناطق، بل يجب الرجوع إلى قرار الإعلان لمعرفة المدة المحددة.
الحادي عشر: كيف يعترض من تضرر من التسجيل العيني الأول؟
يجوز لكل ذي مصلحة الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة ما دام التسجيل لم يكتسب الحجية المطلقة.
ويمر الاعتراض بالخطوات الآتية:
- قيد الدعوى أمام المحكمة المختصة.
- التقدم إلى السجل العقاري بطلب التأشير بالدعوى في صحيفة العقار وقوائم العقارات.
- تزويد السجل العقاري بالحكم النهائي بعد صدوره؛ لتسجيل مضمونه في صحيفة العقار.
ولا يكفي في المنازعات المتعلقة بأصل الملكية أو الحدود أو الحقوق العينية تقديم اعتراض شفهي أو مخاطبة إدارية عامة، بل يجب قيد الدعوى واتخاذ إجراء التأشير بها في السجل العقاري.
وبعد اكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة، لا يكون للمتضرر بسبب التسجيل حق طلب إلغائه أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه، وإنما يكون له طلب التعويض من المتسبب أمام المحكمة المختصة، مع بقاء الأحكام المتعلقة بتصحيح الأخطاء الكتابية والمادية والطعن بالتزوير.
الثاني عشر: ماذا يفعل المالك إذا رفض طلب التسجيل؟
يجب التمييز بين الاعتراض على تسجيل تم لمصلحة شخص آخر، وبين التظلم من رفض طلب تسجيل أو تأشير قدمه صاحب العقار.
وقد حدد النظام مسار التظلم على النحو الآتي:
المرحلة الأولى: التظلم أمام الجهة المختصة
يتقدم صاحب الطلب بتظلمه خلال ثلاثين يوما من تاريخ إبلاغه برفض طلبه، أو سقوط أسبقيته، أو وقف الإجراءات.
المرحلة الثانية: البت في التظلم
يجب على الجهة المختصة الفصل في التظلم خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه.
المرحلة الثالثة: التظلم أمام المحكمة المختصة
إذا رفضت الجهة التظلم، أو انقضت مدة الثلاثين يوما دون أن تتخذ قرارا فيه، جاز لصاحب الطلب التظلم أمام المحكمة المختصة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إبلاغه بالرفض، أو من تاريخ انتهاء مدة البت دون صدور قرار، أيهما أسبق.
ويمكن تلخيص المسار على النحو الآتي:
إبلاغ صاحب الطلب بالرفض
↓ خلال 30 يوما
تقديم التظلم إلى الجهة المختصة
↓ تبت فيه خلال 30 يوما
رفض التظلم أو عدم البت فيه
↓ خلال 30 يوما
التظلم أمام المحكمة المختصة
ومن المهم ألا ينتظر صاحب الطلب ردا بعد انقضاء المدة المقررة للبت في التظلم؛ لأن مدة اللجوء إلى المحكمة تبدأ عند انتهاء تلك المدة إذا لم يصدر القرار.
الثالث عشر: ما جزاء عدم تسجيل العقار خلال المدة المعلنة؟
يعد التخلف عن تقديم طلب التسجيل العيني الأول خلال المدة المحددة في إعلان المنطقة العقارية مخالفة يعاقب عليها النظام بغرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال.
ولا يعني ذلك أن كل متأخر تفرض عليه غرامة مقدارها مائة ألف ريال، فهذا المبلغ يمثل الحد الأعلى، وتتولى لجنة مختصة النظر في المخالفة وإيقاع العقوبة المناسبة.
وتطبق الغرامة ذات الحد الأعلى كذلك على من:
- يمتنع عن الإفصاح عن المستندات أو البيانات اللازمة لصحة التسجيل.
- يعيق أعمال الجهة المختصة المتعلقة بإجراءات التسجيل العيني.
- يتخلف عن إبلاغ الجهة المختصة بالتغييرات التي تطرأ على وصف العقار في الحالات التي أوجب النظام الإبلاغ عنها.
- يتخلف عن بعض الطلبات المتعلقة بالعقارات الموصوفة على الخارطة خلال المدد المقررة.
ويجوز الاعتراض على قرار اللجنة المتضمن فرض الغرامة أمام المحكمة الإدارية خلال ستين يوما من تاريخ العلم بالقرار.
الرابع عشر: ما التزامات المالك بعد تسجيل العقار؟
لا تنتهي التزامات المالك بمجرد صدور صك تسجيل الملكية، بل يجب أن تظل بيانات السجل مطابقة لحالة العقار في الطبيعة.
فإذا طرأ تغيير على وصف العقار بسبب إنشاء مبنى أو إضافته أو تعديله أو إزالته، وجب على المالك إبلاغ الجهة المختصة خلال تسعين يوما من تاريخ حدوث التغيير؛ لتحديث بيانات السجل العقاري.
كما يجب تسجيل التصرفات اللاحقة التي تنشئ حقا عينيا أو تنقله أو تغيره أو تنهيه، ومن ذلك:
- نقل الملكية.
- القسمة العقارية.
- الوصية.
- الوقف.
- الإرث.
- الرهن.
- المنح.
ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بعد تسجيلها في السجل العقاري.
ويجب كذلك التأشير بعقود الإيجار والالتزامات الموثقة الواردة على منفعة العقار إذا كانت مدتها عشر سنوات فأكثر، وقد نصت اللائحة على أن الهيئة تؤشر آليا بعقود الإيجار المسجلة التي تبلغ هذه المدة.
توصيات عملية لمالك العقار
عند إعلان المنطقة التي يقع فيها العقار، ينبغي للمالك القيام بالآتي:
- التحقق من الخريطة والحدود الدقيقة للمنطقة المعلنة.
- معرفة تاريخ بداية استقبال الطلبات وتاريخ انتهائها.
- مراجعة صك الملكية والتأكد من سلامة بياناته.
- تجهيز المستندات المتعلقة بالعقار والحقوق المقيدة عليه.
- تقديم الطلب خلال المدة المعلنة والاحتفاظ برقمه.
- متابعة إشعارات استكمال النواقص وعدم إهمالها.
- مراجعة صك تسجيل الملكية فور صدوره.
- التحقق من صحة المساحة والحدود والملكية والحقوق والالتزامات.
- متابعة نشر العقار في قوائم العقارات المسجلة عينا.
- المبادرة إلى اتخاذ الإجراء القضائي عند ظهور تسجيل يمس الملكية أو أي حق عيني.
- إبلاغ السجل العقاري بأي تغيير لاحق يطرأ على وصف العقار.
- تسجيل التصرفات والحقوق العقارية اللاحقة وعدم الاكتفاء بالمحررات غير المقيدة في السجل.
خاتمة
يمثل التسجيل العيني للعقار تحولا جوهريا في توثيق الملكية العقارية؛ إذ ينشئ لكل عقار صحيفة مستقلة تجمع بياناته المكانية والنظامية، وما يرتبط به من حقوق وقيود والتزامات.
وتبدأ حماية المالك لحقه من متابعة إعلانات المناطق العقارية، وتقديم طلب التسجيل في موعده، ومراجعة بيانات العقار بعد تسجيله، والاعتراض خلال المدة النظامية عند وجود خطأ أو تعارض.
أما التأخر في تقديم الطلب فقد يعرض المالك للغرامة، كما أن إهمال مراجعة التسجيل أو التأخر في الاعتراض عليه قد يؤدي إلى اكتسابه الحجية المطلقة، بما يقصر حق المتضرر بعد ذلك على طلب التعويض من المتسبب، مع مراعاة الحالات التي أجاز النظام فيها التصحيح أو الطعن بالتزوير.
تنبيه قانوني: هذا المقال توعوي عام، ولا يغني عن دراسة صك العقار وقرار إعلان المنطقة والمستندات والوقائع الخاصة بكل حالة.
المراجع النظامية
- نظام التسجيل العيني للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) وتاريخ 19/9/1443هـ، بصيغته السارية.
- اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.
- منصة السجل العقاري الرسمية وخدمات المناطق العقارية وقوائم العقارات والتسجيل العيني الأول.